Kể từ ngày 1/1/2014 Theo điều 16 Thông tư Số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ tài chính: Hướng dẫn cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:
I. Đối tượng chịu thuế:
- nhà hàng thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
doanh nghiệp thuộc tất cả thành phần kinh tế, toàn bộ ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
công ty kinh doanh bất động sản mang thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
- Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
>>> Tham khảo thêm: Học kế toán thực hành
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền tiêu dùng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn sở hữu chuyển nhượng quyền dùng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
+ Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của nhà hàng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai ko phân biệt sở hữu hay ko với kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn ngay tắp lự với đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền sở hữu đất, nhắc cả những tài sản gắn liền mang nhà, công trình xây dựng đó giả dụ không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng ko phân biệt với hay không sở hữu chuyển nhượng quyền dùng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền sở hữu đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền dùng nhà ở.
- Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp marketing bất động sản không bao gồm giả dụ công ty chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
II. phương pháp tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản
| Số thuế thu nhập siêu thị phải nộp | = | Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản | X | 22% |
Trong đó:
Thu nhập tính thuế (=) thu nhập chịu thuế (-) những khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
1. Thu nhập chịu thuế.
- Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và những khoản mức giá được trừ liên quan tới hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, chọn bán bất động sản thích hợp sở hữu quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm trường hợp có).
- nếu giá chuyển quyền dùng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, sắm bán bất động sản phải chăng hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên sắm, ko phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền mang tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước mang thẩm quyền.
- trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sở hữu thu tiền ứng trước của các bạn theo tiến độ dưới tất cả hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của người dùng, cụ thể:
+ nếu doanh nghiệp có thu tiền của quý khách mà xác định được chi phí tương ứng có doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả giá tiền trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì siêu thị kê khai nộp thuế thu nhập nhà hàng theo doanh thu trừ giá tiền.
+ trường hợp nhà hàng sở hữu thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng mang doanh thu thì nhà hàng kê khai tạm nộp thuế thu nhập siêu thị theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập siêu thị trong năm.
khi bàn giao bất động sản nhà hàng phải thực hiện quyết toán thuế thu nhập siêu thị và quyết toán lại số thuế thu nhập siêu thị cần nộp. trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp rẻ hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp nên nộp thì doanh nghiệp cần nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. nếu số thuế thu nhập nhà hàng đã tạm nộp to hơn số thuế buộc phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp bắt buộc nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sở hữu thu tiền ứng trước của người dùng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa nên tính vào doanh thu tính thuế thu nhập công ty trong năm đồng thời sở hữu phát sinh giá tiền quảng bá, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh mức giá. các khoản giá tiền PR, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào giá tiền được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm trước tiên bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập siêu thị.
a.2) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong 1 số trường hợp được xác định như sau:
- nếu công ty sở hữu cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. giả dụ bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. Việc tìm hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định lúc siêu thị đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối có Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối sở hữu những bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.
nếu nhà hàng đang trong thời gian hưởng khuyến mãi thuế thu nhập nhà hàng lựa chọn bí quyết xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là mọi số tiền thuê bên thuê trả trước cho phổ biến năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập công ty của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.
- giả dụ tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền tiêu dùng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu với chuyển quyền tiêu dùng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền tiêu dùng đất do các bên thỏa thuận.
- ví như chuyển quyền dùng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền tiêu dùng đất do những bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.
Việc xác định doanh thu đối sở hữu các trường hợp nêu tại tiết a2 nên đảm bảo những nguyên tắc nêu tại tiết a1 điểm này.
b) mức giá chuyển nhượng bất động sản:
b.1) Nguyên tắc xác định chi phí:
- các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế nên tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và cần đảm bảo những điều kiện quy định những khoản chi được trừ và không thuộc những khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.
- ví như dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì những khoản giá tiền chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của dung tích đất chuyển quyền; bao gồm: chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; tầm giá đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; mức giá bồi thường về tài sản trên đất; giá tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp với thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền tiêu dùng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền tiêu dùng đất, thu tiền thuê đất, tiền tiêu dùng đất, tiền thuê đất bắt buộc nộp Ngân sách Nhà nước, những giá thành khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Việc phân bổ các giá thành trên được thực hiện theo công thức sau:
| chi phí phân bổ cho thể tích đất đã chuyển nhượng | = | Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng | x | khoảng trống đất đã chuyển nhượng |
| Tổng khoảng trống đất được giao khiến dự án (trừ dung tích đất tiêu dùng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất) |
giả dụ 1 phần dung tích của dự án ko chuyển nhượng được dùng vào hoạt động kinh doanh khác thì những khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần thể tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập công ty đối sở hữu hoạt động buôn bán khác.
trường hợp công ty có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong phổ biến năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi mọi công việc hoàn tất thì lúc tổng hợp giá thành chuyển nhượng bất động sản cho phần không gian đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ dung tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước những khoản mức giá đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng sở hữu doanh thu đã ghi nhận lúc xác định thu nhập chịu thuế. Sau lúc hoàn tất công đoạn đầu tư xây dựng, siêu thị tính toán, điều chỉnh lại phần giá thành đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần không gian đã chuyển quyền cho thích hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng. trường hợp lúc điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so có số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản buộc phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế buộc phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; trường hợp số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp mang trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.
b.2) mức giá chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định thích hợp sở hữu căn nguyên quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Đối mang đất Nhà nước giao sở hữu thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;
+ Đối mang đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp lúc nhận quyền tiêu dùng đất, quyền thuê đất; nếu ko mang hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.
+ Đối sở hữu đất sở hữu căn nguyên do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền dùng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản lúc góp vốn;
+ ví như siêu thị đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ nếu thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước với thẩm quyền.
+ Giá trúng đấu giá trong giả dụ đấu giá quyền tiêu dùng đất, quyền thuê đất;
+ Đối có đất của công ty sở hữu căn nguyên do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà ko xác định được giá vốn thì xác định theo giá những mẫu đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
nếu đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các chiếc đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá những dòng đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.
+ Đối mang đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng giả dụ cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.
- mức giá đền bù thiệt hại về đất.
- giá tiền đền bù thiệt hại về hoa màu.
- chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tầm giá tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
những khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên giả dụ không mang hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi sở hữu đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lúc Nhà nước thu hồi đất.
- những chiếc phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan tới cấp quyền dùng đất.
- giá thành cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
- giá thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông...
- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc mang trên đất.
- những khoản mức giá khác liên quan tới bất động sản được chuyển nhượng.
nếu siêu thị có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì cần hạch toán riêng những khoản giá thành. nếu không hạch toán riêng được tầm giá của từng hoạt động thì mức giá chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so sở hữu tổng doanh thu của doanh nghiệp.
ko được tính vào giá tiền chuyển nhượng bất động sản các khoản giá tiền đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
2. Thuế suất thuế thu nhập siêu thị đối có hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).
>>>Xem thêm: Học phần mềm kế toán fast
